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中国和澳洲的房地产市场差异

由于中国和澳州的社会制度,经济体系以及金融,法律的运作机制存在着巨大的差异,由此带来了中国和澳洲的房地产市场以及投资环境的差异。这种差异体现在澳洲房地产交易及买卖的整个过程。了解这些区别,是您要涉足澳洲房产投资的知识基础。

1. 产权拥有期的差异

中国:住宅70年,商业40年。期满后,产权归属未定。 澳洲:不论住宅,商业。永久产权,世代相传,家族成员可免遗产税。

2. 产权获取时间

中国:现房交割后一段时间,通常1-3 年。 澳洲:现房交割完成时,即可获得。

3. 房价对比

中国:许多城市和地区的房价超过3万/平方米。中国的房价与收入比已超过15倍,上海,北京,广州等地的房价与收入比则超过50倍以上。 澳洲:以布里斯本为例,独立别墅的中值价格为65万澳币,公寓中值价格为55万澳币。空置住宅用地的中值价格约为35万澳币。

4. 期房首付款的差异

中国:签订合同时支付30%,二套房,三套房,异地购房,首付款均大幅提高。 澳洲:签订合同时支付10%,无购房限量,无地区差异,首付款一致。

5. 期房贷款

中国:签订合同后马上还款,连本带息,贷款手续繁琐。首套房可获70%贷款,二套房可获 50%贷款,三套房,异地购房按揭及利率均大幅提高。 澳洲:签订合同后不用即可还款,房屋交割后才开始还款,贷款手续简单。不限购房数量,购房者可获70%的贷款。

6. 还款方式

中国:本金利息同时还。还贷者压力大,购房者流动资金紧张,有压力。 澳洲:一定期限内可只还利息不还本金,还贷者压力小。同时还有对冲账号,以灵活的现金存储方式来降低利息。

7. 再次贷款

中国:申请较难获得银行通过,房屋不通过出售无法将升值部分套现。 澳洲:随时按照现行市场价增加贷款,在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现,具备再次投资的条件。

8. 交楼及资金风险

中国:存在烂尾楼的现象。资金监管体制薄弱,买家易受损害。 澳洲:首付资金由信托监管,还有部分利息收入,买家无忧。无烂尾楼存在。

9. 信用体制的差异

中国:不够成熟,有待健全。 澳洲政府对地产开发商及中介等专业机构有非常严格的资质审批和监管。信用体制完全成熟,信用度极高,在澳洲购买期房风险极低。

10. 新旧楼市场

中国:楼市以新楼为主导,旧楼承接力差。 澳洲:楼市以二手楼为主导。买卖活跃。

11. 买卖自由度

中国:产权转换期长,买卖灵活性受到限制。 澳洲:产权私有,随买随卖,无论现房还是期房。

12. 房屋质量及平均寿命

中国:房屋质量缺乏有效监管,质量事故频发,房屋实际寿命不足40年。 澳洲:有严格的房屋质量保障体系,有一套严格完整的房屋交付使用的标准法规和严、格的程序,百年建筑居多。

13. 物业出售标准

中国:毛胚房销售居多。销售以建筑面积计算。 澳洲:全精装,净面积销售,大部分房源附送车位。

14. 出售税费

中国:契税;房款的1.5%印花税;房款的0.1%营业税;房款的5.5%个人所得税;房产交易盈 利部分的20%或者总房款的1%。 澳洲:鼓励投资,一年内出售,增值部分将会征收高达100%的增值税,但持有一年以上的物 业,出售后的增值部分,只需交纳50%的增值税,且有多种抵税方式。实际产生的增值税约为5%左右。 

15. 物业管理

中国:正在逐步摸索提高,楼房折旧快。 澳洲:较人性化,水准高。房屋折旧少。

16. 物业出租

中国:北京,上海,深圳空置率高达40%,远远超过商品房空置率合理区在5% - 10%之间的国际通行惯例。管理不便。 澳洲:房屋空置率全球最低,常年维持在2%以下,15年来最高不超过4.5%. 易于管理。

17. 房屋租售比

中国:国际通常的租售比例为1:300,而中国租售比却高达400以上,泡沫严重的地区甚至 在1000以上。这种失调的比例使风险大幅提高。 澳洲:租售比为1:222,低于国际水平。 

18. 区域性都市化

中国:普遍较差,正在提高。 澳洲:属于发达国家水平,完善合理,配套齐全。

19. 税务优惠

中国:通过投资房获得退税额度很低。 澳洲:可以通过房屋折旧,贷款利息或其它无形及有形支出扣减个人收入所得税。

20. 房产增值

中国:都市化推动房产市场的发展,升值快,但相对泡沫风险也比较大。 澳洲:市场稳定,成熟。房产的升值相对稳定,每年上涨8-10%,每7年到10 年翻一番。风限 相对较低。

21. 货币稳定性

中国:汇率非自由兑换,没有波动,有升值预期。 澳洲:汇率可自由兑换,随市场变化,有一定的波动。

22. 不确定因素

中国:政府宏观调控风险,面临征收物也税,遗产税,房地产特别税。 澳洲:全面的市场经济,无遗产税,物业税,房产特别税。